España encara un reto monumental respecto de su parque edificatorio envejecido: con más del 86 % de las viviendas con certificado energético E o inferior, debe transformarse en un activo resiliente, eficiente y alineado con los objetivos climáticos europeos. El nuevo marco regulatorio (EPBD, PNRE 2026, cierre del MRR en 2026, nuevas exigencias de divulgación y riesgos climáticos para el sector financiero) hace ineludible avanzar rápidamente en su descarbonización. Se abre, así, una ventana para la innovación.
En este contexto, el grupo de trabajo impulsado por alinnea y Spainsif ha reunido a más de cuarenta actores clave, entre ellos, SpainNAB, para identificar las medidas prioritarias que permitan desbloquear la financiación, especialmente en comunidades de propietarios y hogares vulnerables. El resultado, un interesante estudio «Fomentando la financiación para la rehabilitación de viviendas y su descarbonización». Estas son, desde la perspectiva de Spainnab, la Innovación financiera será clave para la rehabilitación energética en España.
La descarbonización del parque residencial es un imperativo financiero
El informe muestra con claridad que la eficiencia energética empieza a convertirse en un determinante del valor inmobiliario y del riesgo financiero. Algunos datos relevantes:
- La diferencia de precio entre una vivienda A/B y otra F/G ya supera el 18 % en 2022.
- La mayoría de activos en balance de los bancos carecen aún de datos energéticos fiables, lo que limita la identificación del riesgo y la alineación con la taxonomía.
- El aumento del coste de la energía y la entrada del ETS2 en 2027 incrementarán la presión sobre los edificios más ineficientes.
La eficiencia energética deja de ser un atributo “verde”: pasa a ser un indicador directo de solvencia, liquidez y valor del colateral. Esta realidad redefine las oportunidades para la innovación financiera.
Hacia una nueva generación de productos financieros: flexibles, escalables y orientados a impacto
El informe identifica la necesidad urgente de ampliar la oferta financiera más allá del modelo tradicional de préstamo bancario. Las oportunidades se agrupan en varias líneas:
• Préstamos ligados al inmueble, no al propietario
Los esquemas basados en cargos ligados a impuestos locales, recargos ambientales o cánones urbanísticos pueden permitir inversiones a largo plazo sin penalizar a propietarios con menor capacidad de deuda. Son mecanismos especialmente útiles en comunidades de propietarios y barrios vulnerables.
• Modelos de financiación en factura (on-bill y on-tax)
Las utilities y empresas de servicios energéticos pueden asumir un papel clave, financiando mejoras que se recuperan a través de recibos energéticos. Estos modelos de financiación en factura pueden democratizar el acceso a la rehabilitación, reduciendo fricciones, permitiendo pagos más largos y acercando la financiación a perfiles tradicionalmente excluidos. Además, es perfectamente compatible con el uso, actual o futuro, de instrumentos que moneticen ahorros energéticos.
• Certificados de Ahorro Energético (CAEs) como palanca movilizadora
Impulsar un marco de incentivos que permita combinar ayudas públicas con mecanismos de financiación innovadores, de forma que las subvenciones, garantías y líneas de financiación pública se integren de manera flexible con productos financieros privados. Este marco debería facilitar que parte del reembolso pueda vincularse directamente a los ahorros energéticos generados, utilizando esquemas pay-as-you-save, pagos en factura o pagos asociados a impuestos locales, así como instrumentos que valoricen el ahorro energético —incluidos los CAEs, siempre que evolucionen hacia un sistema más transparente, estable y operativo.
Para ello, sería necesario revisar y reforzar el diseño del sistema de CAEs para que realmente pueda funcionar como un mecanismo de retorno o cofinanciación de inversiones, inspirándose en modelos europeos que integran mejor la medición y verificación de los ahorros. En paralelo, debería favorecerse el desarrollo de otros instrumentos de mercado que permitan monetizar esos ahorros o reducir el riesgo para los financiadores.
• Bonos y vehículos temáticos para rehabilitación y regeneración urbana
El informe apunta a una oportunidad especialmente relevante para la inversión institucional:
– bonos verdes o de impacto vinculados a rehabilitación energética,
– fondos especializados en renovación profunda o vivienda asequible,
– vehículos público-privados para regeneración urbana a gran escala.
Hay margen para posicionar a España en una nueva generación de instrumentos de inversión de impacto alineados con taxonomía y métricas de ahorro energético verificables.
Las bases para escalar la innovación financiera: datos fiables, colaboración público-privada y activación de la demanda
El informe identifica un conjunto de necesidades estructurales que deben abordarse conjuntamente para que la innovación financiera en rehabilitación energética pueda escalar. En primer lugar, la calidad y disponibilidad de los datos es crítica: las entidades financieras e inversores necesitan información robusta para medir riesgos físicos y de transición, calcular la alineación con la taxonomía y diseñar nuevos productos de financiación sostenible. En este sentido, hoy persisten déficits relevantes (como la falta de certificación energética en más de la mitad de los inmuebles que garantizan préstamos), que solo pueden resolverse mediante infraestructuras de datos compartidas, interoperables y estandarizadas, apoyadas en ventanillas únicas (art. 18 EPBD), certificación digital y bases de datos de consumos y ahorros verificables.
En paralelo, el cierre del ciclo de subvenciones del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia (MRR) en 2026 obliga a redefinir la arquitectura de colaboración público-privada que permitirá movilizar capital hacia la rehabilitación. El informe apunta a mecanismos híbridos que combinen subvenciones, garantías parciales y financiación pública con productos privados, además de modelos de coinversión para vivienda social o rehabilitación profunda. Para los inversores de impacto, este marco mixto facilita métricas claras, reducción de riesgos y la posibilidad real de escalar soluciones.
Pero todo esto solo funcionará si se resuelve la tercera pata: la activación efectiva de la demanda. Sin propietarios informados, acompañados y capaces de navegar la complejidad administrativa, no habrá volumen suficiente para sostener nuevos modelos financieros. Por ello, el informe destaca la necesidad de reforzar servicios integrales de acompañamiento (ventanillas únicas, agentes rehabilitadores, modelos llave en mano y herramientas de simulación de ahorros) que ayuden a convertir el potencial técnico en decisiones de inversión reales.
En conjunto, datos confiables, colaboración público-privada sólida y una demanda bien acompañada constituyen la triple base que permitirá que la innovación financiera —y la inversión de impacto— despliegue todo su potencial en la transformación del parque residencial.
Conclusión: un momento decisivo para activar capital hacia la transformación del parque residencial
El informe muestra que España tiene una oportunidad única para alinear transición ecológica, innovación financiera y creación de impacto social en uno de los mayores retos que afrontamos como sociedad: el de la vivienda. Y es que la rehabilitación no solo es un reto climático: es un vector para mejorar la calidad de vida, reducir pobreza energética y activar nuevas cadenas de valor.
Para Spainnab y el sector de la financiación e inversión de impacto las claves y, con ello, las oportunidades para la verdadera transformación, están claras:
- desarrollar productos financieros más inclusivos
- activar inversión institucional e impacto
- facilitar datos y estandarización de las mediciones para la mejor gestión del impacto
- reforzar la colaboración entre actores
- y acompañar a la ciudadanía en todo el proceso de renovación
La descarbonización del parque de viviendas es una misión país. Y, como muestra este informe, también es una oportunidad estratégica para innovar y movilizar capital hacia un futuro más sostenible y socialmente justo.
